第953章 卧槽，这投资机会也太多了吧！(2/3)

首发：~第953章 卧槽，这投资机会也太多了吧！

约翰·里德笑了笑，解释道：“林，这个价格是准确的，1982年11月，也就是上个月，佐治亚州的房地产经纪公司对这栋建筑的正式收购报价是1200万美元，业主方TSNY Realty Corp已经有明确的出售意愿。

虽然挂牌是1200万美元，但如果你感兴趣，1100万美元以内肯定能拿下，甚至再压压价说不定1000万美元业主也有可能会出售。

这栋楼目前正处于时报广场更新规划中，业主没有长期持有的意愿，加上70年代中期到80年代初曼哈顿商业地产整体低迷，所以估值处于历史低位。”

林浩然快速在脑子里算了一笔账。

1100万美元，对他来说不过是九牛一毛。

但这栋楼的价值，远不止于此。

他清楚地记得前世的一个数据：1985年，时报广场1号大厦的转手价格飙升至1.1亿美元，两年涨幅超过十倍。

这不是投资，这是捡钱。

他再翻看了几页资料，终于看到时报广场1号大厦目前的收益情况。

最近五年时间里，年广告收入约 150万- 350万美元；

核心广告位仅北面 Spectacolor电子屏和少量传统霓虹灯广告牌；

主要以“卖时间“模式运营，广告循环播放，单次广告时长 30秒，每 20分钟循环一次，其中大楼的Spectacolor屏年收入约 100-200万美元，传统霓虹灯广告牌年收入约 50-150万美元。

虽然广告收益看起来还不错，可仅仅是每年的运营成本，房地产税、维护费用、水电费、保险费和管理费这些，加起来就将近100万美元。

至于内部空间办公室出租的收入，以目前时报广场1号大厦半空置的状态，几乎可以忽略不计。

也就是说，时报广场1号大厦每年的收入不定，最高在350万美元，最低只有可怜的150万美元。

350万的时候还好，要是150万美元的时候，一年利润只有50万美元了。

至于一年2300万美元广告费的事情，那肯定是未来的事情了，随着时报广场的商业价值逐年攀升，这栋楼的广告收入会像坐了火箭一样往上涨。

假如现在以1100万美元的价格入手，那么40年后，算是每年的盈利，以及未来的物业产值，绝对是大几百倍的回报率！

林浩然将资料放在一边，端起茶杯抿了一口，强压下心中的激动，面上依然是一副云淡风轻的模样。

“约翰，这栋楼我很感兴趣。”林浩然将资料放在一边，语气平静地说道。

约翰·里德又翻开第二份文件夹，递过来一份资料：“林，再看看这个，Candler Building，坎德勒大厦，也在时报广场，42街的标志性历史建筑，1914年建成，是纽约市的地标保护建筑，紧邻百老汇剧院区，总建筑面积超过20万平方英尺。

目前有纽约市政府机构、RCA等稳定租户，租金现金流非常稳定。”

林浩然接过资料，看到上面的报价，再次被震撼到了。

500万美元。

他情不自禁揉了揉眼睛，还以为自己眼花看错了。

可再度看去，还是500万美元。

一栋位于曼哈顿核心区、拥有面向 42街的 24层矩形塔楼和面向 41街的 17层后翼两部分组成、建筑面积超过20万平方英尺的历史地标建筑，居然只要500万美元？

“里德先生，这个价格……没有写错吧？”林浩然抬头看着约翰·里德，眼中带着疑惑。

约翰·里德笑着解释道：“林，你没看错，这栋楼在1980年的交易价是130万美元，买到手之后业主投入了400万美元进行翻新并且已经完工，不过目前大厦所属公司大股东由于个人原因又将大楼挂售，所以现在的估值在500万美元左右。

大厦刚翻新不久，目前小业主持股比较分散，如果你想要，可以通过溢价收购完成全资控股。”

“这栋大厦，有什么严重的缺陷问题吗？或者债务问题？”林浩然还是难以想象。

其实，林浩然不知道的是，如今的时报广场和后世的时报广场完全不一样，1970-80年代的时报广场被称为“美国最肮脏的街区“，42街成为色情影院、脱衣舞厅和皮条客的聚集地。

去年，《滚石》杂志更是将西 42街评为“美国最肮脏的街区“，进一步恶化了区域声誉。

再加上大厦楼龄已近七十年，虽然刚刚翻新过，但潜在买家对这种老建筑的维护成本和未来升值空间普遍持怀疑态度。

再加上纽约市整体的商业地产市场还处于低谷，时报广场的复兴计划尚未见到明显成效，多重因素叠加之下，坎德勒大厦的估值自然被压得很低。

约翰·里德摇了摇头，笑道：“林，这栋楼没有严重的产权问题或债务问题，翻新工程刚做完不久，建筑本身的状况非常好。

主要的问题还是大环境，现在整个时报广场的声誉都不太好，愿意在这个区域投资的人不多，业主急于套现，自然只能接受低价。”

林浩然快速翻了翻资料，找到这栋楼的收益情况。

目前年租金收入约50万美元，扣除运营成本后，净收入在30万美元左右。

算下来，年回报率大约6%。

这个收益率放在正常年份不算高，但考虑到这是刚刚完成翻新的历史地标建筑，未来的租金上涨空间巨大。

而且随着时报广场的复兴，这栋楼的升值潜力不可估量。

“约翰，这栋楼我也要了。”林浩然将资料放在一边，语气依然平静。

约翰·里德心中暗暗咋舌。

两栋时报广场的大厦，加起来1500万美元左右，这位年轻的富豪眼睛都没眨一下就全要了。

不过想想对方以往投资的恐怖回报率，加上约翰·里德知道对方手中拥有庞大的现金流，约翰·里德又不觉得奇怪了。