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首发：~144.第147章 沈氏杠杆
但是开发商拿地价格已定的情况下，只有在有限的土地尽最大可能增加住宅面积，才能保证自己的利益最大化，所以有些小区进去，楼与楼之间的间隔，停两排自行车都费劲，更不谈什么绿化面积、健身器材的安放了。
沈霖记得当年在安城的时候，集团公司的福利房与外面开发商建的商品房，价格能差上三倍，但是人家的小区住着就是舒服，不过公摊面积也很大。
放在高层住宅上面，均摊面积更夸张，有的达到了购买面积的20，高层的电梯、消防通道不能忽视，但也确实拉高了建筑成本，开房商适当收点费用其实并没什么问题。
只是均摊面积与住宅面积同等价格计算，就有点不合理了。
唐韵在沈霖的坚持下，建筑成本比观澜书院的成本都高出一倍，更不用说其他那些三流开发商建的小区了，他们有的建筑成本连唐韵的一半都不到，在容积率已经比其他开发商低的情况下，不持续拉高房价，那么盛唐这次只能算是赔本赚吆喝了。
以唐韵的规划，10个平方的公摊面积，已经算是刀下留情了。
陆晚柠重新计算了一下毛利和净利：“那照你说的，唐韵按照开盘两千的价格来估算的话，销售利润可以达到3个亿，抛去土地成本、建筑成本和财务成本，我们的盈利也能达到销售额的25，我就是担心用这个价格开盘不好卖。”
“没事，卖不掉就慢慢卖，晚早卖更值钱。”沈霖对这个信心十足，因为他对唐都的房市掌控拿捏的死死的：“放眼整个唐都，找不出第二个像唐韵这样有特点，物业环境优质、绿化面积比例最大的新盘了，老百姓考虑的是经济实惠，有钱人考虑的舒适和优质。”
“我敢说，唐韵项目绝对可以引领唐都的地产开发风向，那些想长足发展地产的公司，肯定会效仿盛唐的设计和思路，否则就没法与盛唐形成有效的竞争。”
陆晚柠看着他在办公桌后面侃侃而谈，脸上那神情好像自己成了唐都地产界的扛把子了一般：“呵呵，算你厉害，惠安私募的事情你若是打算放在开盘时间启动的话，时间也剩不多了，我们这边还得提前筹备一下。”
“问题不大，只要老周能把人请过来喝杯茶，这件事慢慢就可以做起来，其实安城那边有许多投资公司，利润也高，不过早晚都要崩盘跑路，因为他们玩的是高利贷，投资不当就会血本无归，笑到最后的只会是我们惠安私募。”
“老周比较谨慎，只想把资金用到地产开发上面来，其实我成立这个私募基金的目的主要是为了锋锐和房产经纪公司，这两个公司贷款额度非常有限，未来需要的资金又大，单是房产经纪公司上市，明面费用就要一千五百万左右，考虑到里面许多没法说的环节，未来就要花费3-5五千万的样子，这些钱都需要从私募基金里出。”
“不管老周同意不同意，我们就按20年高利回馈给投资者就行。”
年20的回报率，一个亿进来，就要给投资商2000万的利息，这个比银行贷款要高太多了，可是沈霖想要大量资金，只能选择这个办法渡过未来三年的困境。
就算一个亿拿来做房地产，就算以三年为周期，撬动银行杠杆，也可以白白拿走几千万的利润，不管怎么做都不亏。
何况沈霖是要把房产经纪公司做上市，这要是做成了，随便套现点股份，就是十亿、几十亿的现金流入，那时他刚刚毕业，拥有这个身价，怕是中原绝无仅有的存在。
陆晚柠点点头，收起沈霖面前的资金计划表，回去打算重新做：“杨澜处理完御隆的事情要去商都了，中午一起吃个饭吧。”
“好，你打电话叫她过来吧，我看她什么时候走，唐韵开盘之前我也到商都看看，也不知道刘悦和强子他们在那边行不行。”
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